マイホームを売却して損失が出た場合の特例

本来、不動産の譲渡所得は分離課税のため、赤字が出たとしても他の所得と損益通算することはできません。しかし、売却の対象がマイホームの場合に限り、一定の要件を満たしていれば給与所得や事業所得など他の所得から控除（損益通算）することができる特例が設けられています。①マイホームの買換え、②買換えはせずに売却のみ、いずれの場合でも特例の適用を受けることができますが、それぞれに細かな条件がありますのでご留意ください。

①マイホーム買換えの場合の適用条件

●5年以上所有していたマイホームであること。

●自分が住んでいるマイホームを譲渡すること。（現在住んでいない場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡であること）

　●災害によって滅失した家屋の場合には、災害があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること。（住まなくなった家屋が災害により滅失した場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること）

　●譲渡の年の前年の1月1日から譲渡の年の翌年12月31日までの間に日本国内にある資産

　　で床面積が50㎡以上であるものを取得すること。

●買換資産を取得した年の翌年12月31日までの間に住むこと又は住む予定であること。

●買換資産を取得した年の12月31日においてその資産について償還期間10年以上の住宅ローンを有すること。

②マイホームの買換えはせずに売却のみの場合の適用条件

●5年以上所有していたマイホームであること。

●自分が住んでいるマイホームを譲渡すること。（あるいは住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡であること）

　●災害によって滅失した家屋の場合には、災害があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること（住まなくなった家屋が災害により滅失した場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること）

●譲渡したマイホームの売買契約日の前日において、そのマイホームに係る償還期間10年以上の住宅ローンの残高があること。

●マイホームの譲渡価額が住宅ローンの残高を下回っていること。

＜参考文献等＞

国税庁　タックスアンサーNo.3370　　

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3370.htm

国税庁　タックスアンサーNo.3390

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3390.htm

執筆者：沖野